Il valore dei suoli edificabili in Italia

Le riflessioni proposte in questo breve saggio sono mosse dall’opportunità/necessità di introdurre nel dibattito sulle scelte della trasformazione urbana l’ottica del “convitato di pietra”, cioè l’attore economico, il soggetto che deve interpretare indicazioni di politica e di piano, secondo le sue convenienze. La convenienza economica è essenziale per determinare il successo di un’operazione di riqualificazione. Ovviamente, questa è un’area molto studiata, forse più in passato che di recente, ma è studiata soprattutto dal punto di vista del valore dell’immobile e del costo di trasformazione – piuttosto che dei suoli – e per un motivo molto semplice: vi sono molte informazioni sul valore dei fabbricati, ma ve ne sono poche sul valore dei suoli urbani poiché il mercato è molto rarefatto, frammentato e poco trasparente. Tuttavia, studiare la dinamica del valore dei suoli è molto importante sotto diversi punti di vista. In primo luogo essa coinvolge problemi di equità, legati alla redistribuzione della rendita per mezzo della pianificazione urbanistica. Inoltre, nel momento in cui la finanza pubblica non ha risorse sufficienti per intervenire autonomamente, spesso si confida sul fatto che le rendite generate con la pianificazione siano in seguito reinvestite nelle operazioni di riqualificazione e trasformazione. Studiare la dinamica del valore dei suoli, e delle cause che la influenzano, è dunque utile per la costruzione di una pianificazione equa ed efficace.