La simulazione degli impatti economico-finanziari del piano di miglioramento urbano della piccola città in Rosignano Solvay.

La valutazione degli interventi di rigenerazione urbana è un tema molto attuale e frequentato dalla recente letteratura economico-estimativa. Essa, infatti, concorre a definire la qualità della vita nelle città, argomento di grande interesse e di pari complessità. I miglioramenti urbani possono essere valutati con vari approcci, sommariamente classificati in analisi multicriterio, molto popolare fra gli urbanisti e analisi costi benefici, più diffusa fra i ricercatori di formazione economica. Fra i vari metodi proposti, un posto di rilievo meritano quelli che derivano il valore monetario delle utilità prodotte dagli investimenti utilizzando le variazioni indotte sul valore di mercato di beni privati, in primo luogo degli immobili residenziali. L’abitazione, infatti, è un bene complesso il cui valore di mercato dipende da numerosi fattori, fra i quali occupa un posto primario la qualità dell’ambiente e dei servizi presenti nelle vicinanze. L’immobilità rende il valore degli edifici molto sensibile alla qualità urbana circostante (Curto, 1993; Rosato e al., 2003) e l’analisi del valore immobiliare può essere utile per valutarne l’apprezzamento sociale (Garrod e Willis, 1992; Chattopadhyay, 1999). L’uso dell’approccio edonimetrico per la valutazione dei beni e servizi pubblici, solitamente si scontra con i caratteri del mercato immobiliare, piuttosto opaco e rarefatto, che spesso precludono la possibilità di impiegare le normali procedure econometriche, piuttosto esigenti in termini di dati. Per ovviare, per quanto possibile, a questo limite, è stato sviluppato un approccio volto ad integrare le opinioni degli esperti con le informazioni di mercato disponibili. Il lavoro si articola in tre parti. Inizialmente viene sinteticamente descritta la procedura multiattributo adottata per la costruzione degli indicatori sintetici e l’approccio “edonimetrico spaziale” per tradurre gli indicatori in valori. Successivamente, è presentata un’indagine sulle caratteristiche del patrimonio immobiliare dell’area di studio e dei valori riscontrati sul mercato e sui principali siti di promozione immobiliare. Infine, viene illustrata la stima del valore attuale degli immobili, della sua distribuzione nello spazio urbano e dell’incremento realizzabile con gli interventi di miglioramento ipotizzati. In estrema sintesi il modello ha consentito: a) la stima dei costi e dei benefici delle misure del piano; b) la distribuzione spaziale del beneficio netto e la sua distribuzione nel tempo; c) il potenziale miglioramento sulle entrate fiscali dell’amministrazione comunale a partire dall’incremento di rendite catastali generato dai miglioramenti; d) l’analisi della convenienza delle misure del piano dal punto di vista privato, della pubblica amministrazione e della collettività nel suo complesso.