La pubblicità degli atti simulati nei rapporti fra simulato alienante e creditori o aventi causa dal titolare apparente

Gli effetti della simulazione nei confronti degli aventi causa o creditori del titolare apparente sono regolati dagli artt. 1415, comma 1°, e 1416, comma 1°, c.c., i quali prevedono l’inopponibilità della simulazione da parte dei contraenti ai “terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente”; rispettivamente, ai creditori di quest’ultimo che “in buona fede hanno compiuto atti di esecuzione sui beni che furono oggetto del contratto simulato”. Tuttavia, nell’art. 1415, comma 1°, c.c., il legislatore fa salvi, con riferimento agli aventi causa, gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione prevista, in tema di immobili, dall’art. 2652, n°4, c.c., secondo il quale la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda stessa. Il pregiudizio per il terzo, che non abbia tempestivamente trascritto, si identifica con l’efficacia ultra partes attribuita alla sentenza dall’art. 111, comma 4°, c.p.c., il quale si riferisce agli aventi causa nello stesso significato dell’art. 2909 c.c., svolgendo la funzione processuale di determinare, con riferimento alle azioni trascrivibili, il momento della litispendenza. A questo effetto processuale prenotativo, comune alla pubblicità di tutte le domande giudiziali, si aggiunge per talune di esse, in particolare per quelle relative alle impugnative negoziali dell’art. 2652 c.c., anche un effetto di natura sostanziale: la priorità di trascrizione da parte del terzo, non solo rende a lui inopponibile la sentenza pronunciata contro il suo dante causa, ma gli consente anche, in presenza di altri requisiti eventualmente richiesti dalla legge (come la buona fede e/o l’onerosità del titolo), di salvare definitivamente l’acquisto, che ormai diventa “inattaccabile” da parte dell’attore. Invece, le sentenze che accolgano una delle domande contemplate dagli artt. 2652 e 2653 c.c., salvo alcune eccezioni, non sono autonomamente trascrivibili per risolvere eventuali conflitti con i terzi. Pertanto, oltremodo opportuna è la previsione dell’art. 2655, comma 1°, c.c., dove si dispone l’annotazione delle medesime, in margine alla trascrizione o all’iscrizione dell’atto cui si riferiscono: questa pubblicità accessoria permette di salvare la regola di continuità della trascrizione a favore dei futuri aventi causa da chi, in virtù di quella sentenza, abbia recuperato la titolarità del bene. Tuttavia, l’annotazione della sentenza può svolgere, in talune ipotesi, un’ulteriore funzione, per così dire “suppletiva”, di opponibilità ai terzi dell’evento in essa dichiarato, qualora sia mancata la trascrizione della domanda giudiziale in fase di pendenza della lite, con un duplice limite: anzitutto, è necessario che la pubblicità, naturalmente destinata a questo fine dichiarativo, non sia più attuabile, cioè occorre che il procedimento si sia già chiuso con sentenza passata in giudicato; in secondo luogo, non potendo attribuirsi all’annotazione un’efficacia “suppletiva” diversa dalla pubblicità della domanda, deve trattarsi di terzo che abbia acquistato pendente lite o, addirittura, prima dell’inizio del processo (mentre il terzo, che abbia acquistato dopo il giudicato, è ormai acquirente a non domino e non si può consentire all’eventuale priorità della sua trascrizione di sanare, da sola, il vizio del dante causa, attribuendo così alla pubblicità un ruolo che non le compete).